در دهه گذشته، از آنجایی که زمین در اکثر شهرهای ایالات متحده به طور فزاینده کمیاب شده است، شناسایی ملک مناسب برای توسعه چندخانواره یا مختلط به مراتب دشوارتر شده است. در مکان‌هایی مانند سیاتل، قطعات موجود اغلب شامل لایه‌هایی از مقررات کد کاربری زمین برای ردیابی، پیچیدگی‌های ساخت‌وساز و مجموعه‌ای از متغیرها برای حل هستند. تملک زمین و امکان سنجی پروژه به دوره مسیر بحرانی تحقیق اطلاعات، مرتب سازی و اولویت بندی بستگی دارد. این مرحله مطالعه گذرا به بهترین وجه توسط یک معمار کارکشته در ابتدای پروژه انجام می شود. پنج نکته زیر مزایای داشتن یک معمار را در حین فرآیند ارزیابی ملک نشان می دهد. واقعیت امر این است که یک معمار باتجربه بیشتر روزهای کاری (و شب‌های) خود را صرف کمک به مشتریان در تمام انواع فرصت‌های ارزیابی، چالش‌ها، رفع موانع و بستن حلقه‌ها می‌کند تا یک پروژه قابل دوام باشد و ارزش بیشتری ایجاد کند.
مشکلات را از بین ببرید
در طول مرحله جستجوی ملک، توسعه دهندگان عاقل یک معمار با تجربه دارند که آماده انجام مطالعات سطحی بر روی بسته ها در صورت شناسایی هستند. برای یک تیم توسعه غیرمعمول نیست که یک معمار را روی نگهدارنده نگه دارد تا تحقیق و مرتب‌سازی به طور موثر انجام شود و به تیم اجازه دهد تا به سرعت ویژگی‌های بالقوه را از آن‌هایی که در غیر این صورت می‌توانند تبدیل به مخزن پول شوند، فیلتر کنند. هنگامی که شاخص های کافی در یک ملک ثابت می کند که آن یک نامزد قابل دوام است، توسعه دهنده آن را با یک دوره پیشنهادی و امکان سنجی قفل می کند، که بسته را ایمن می کند و رقابت را از معادله حذف می کند. در همین حال، معمار، که از قبل در مورد ملک آگاه است، به تحقیق و جمع آوری اطلاعات در سطح دقیق تر ادامه می دهد. توسعه‌دهندگانی که هنوز سعی می‌کنند معیارهای منطقه‌بندی و کاربری زمین را دنبال کنند، یا منتظرند تا مهندسانشان به تماس‌شان پاسخ دهند، کنار گذاشته شده‌اند.
گرده افشانی متقاطع بیشتر از مجموع اجزای آن است
اکثر معماران با چند دهه تجربه دارای شبکه ای از متخصصان در تجارت املاک و مستغلات، دانش کار در مورد املاک در شهر و ارتباط با سرمایه گذاران یا شرکای مالی احتمالی هستند. بیشتر، یک معمار زرنگ احتمالاً از خواص بالقوه (در بازار یا خارج از بازار) اطلاع دارد و احتمالاً مطالعاتی را روی املاک مشابه یا دقیقاً همان اموال انجام داده است. با این دارایی ها، یک تیم پروژه نیمکت عمیق تری دارد و خیلی جلوتر از بازی است.
رد کردن نکات فنی مذاکره دشوار است
دنیای تجارت مشتاق است اصل خاک اره، جایی که شرکت ها به عنوان محصول جانبی اهداف اولیه خود، استفاده (و ارزش) را برای زباله هایی که ایجاد می کنند شناسایی می کنند. در دنیای طراحی تفاوتی ندارد و تحقیق و مرتب سازی اطلاعاتی که در بالا ذکر شد یک مثال کامل است. در حالی که مطالعه کد کاربری اراضی معمار معمولاً منجر به فهرستی از احتمالات و فرصت‌های توسعه می‌شود، مواردی که معماری را می‌سازد، مانند مطالعه، فهرستی سالم از محدودیت‌ها، محدودیت‌ها، متغیرها و سایر موارد عجیب و غریب در مورد یک خاص ایجاد می‌کند. ویژگی. این توده خاک اره می تواند به راحتی در طول فرآیند مذاکره یک ملک به نقاط مبادله ای تبدیل شود. اغلب، اجناس مالکان و ملکی ها به گونه ای قیمت گذاری می شوند که انگار تاج محل هستند. مطالعه مختصر اما زیرکانه کد کاربری زمین معمولاً خلاف این را ثابت می کند و هزینه یک معمار برای یک مطالعه سطحی به راحتی چندین برابر با دانستن اینکه با خاک اره چه باید کرد جبران می شود.
توالی و زمان بندی
با توجه به اینکه بخش‌های ساختمانی ماه‌ها و سال‌ها برای پردازش، بررسی و صدور مجوزها برای توسعه‌های چندخانواری و کاربری مختلط طول می‌کشد، ترتیب فرآیند مجوز کلیدی است. در بسیاری از حوزه های قضایی، قبل از اینکه بازبینی کننده کاربری زمین با تیم طراحی ملاقات کند، یا صرفاً بازخوردی در مورد یک ملک ارائه دهد، باید شماره پروژه تعیین شود. برخی از حوزه های قضایی تا زمانی که پروژه به طور رسمی وارد سیستم نشود، گزارش ارزیابی اموال را منتشر نمی کنند. چنین پروتکل هایی به سرعت توالی پیچیده ای از تشریفات را ایجاد می کنند، که اگر به درستی درک نشوند، ممکن است زمان غیر ضروری را به فرآیند مطالعه سطحی اضافه کنند. درک و بهینه سازی توالی کلید برای به دست آوردن تصویر کامل از یک ملک و مناسب ترین فرآیند مجوز است. قرار گرفتن زودهنگام در صف نیز بسیار مهم است و یک معمار با تجربه مهره های شطرنج را خیلی زودتر از موعد در جای خود قرار می دهد.
به آستانه ها توجه کنید
قبل از ترسیم خط اول یک طرح، یک تیم معماری باهوش در آستانه‌های مجوز یک پروژه فکر می‌کند. معیارها – مانند تعداد مساحت و واحدها – می توانند به راحتی یک پروژه را از نیاز به بررسی کمی طراحی به یک فرآیند بررسی جامع زمان بر و پرهزینه تبدیل کنند. شناسایی این آستانه های مجوز نه تنها برای جدول زمانی، بلکه برای طراحی و بودجه نیز کلیدی است. کشف استراتژی های هوشمندانه برای ماندن در زیر آستانه های کلیدی می تواند ماه ها، یا حتی سال ها و صدها هزار دلار صرفه جویی کند. تعیین اهداف مجوز یک پروژه در مراحل اولیه تأثیر مستقیمی بر پروفرما دارد و می تواند مذاکرات و حواشی خرید زمین را مشخص کند.
هنگامی که یک ملک معیارهای ذکر شده در بالا را برآورده می کند و معامله بسته می شود، یک انتقال یکپارچه به مطالعه امکان سنجی یک پروژه است. منتظر مقاله آینده باشید که نقش معمار را در این مرحله بعدی مشخص می کند.
به سلامتی تیم BUILD
