در حالی که اکثر ایالت ها اشکال مختلفی از قوانین پرداخت سریع را برای پروژه های ساختمانی وضع کرده اند، لایحه 440 سنای کالیفرنیا، معروف به قانون پرداخت عادلانه تغییر سفارش کارهای خصوصی، نشان دهنده یک تغییر اساسی در نحوه رسیدگی به تعهدات پرداخت مربوط به دستورهای تغییر در پروژه های ساختمانی خصوصی است. این قانون در 10 اکتبر 2025 توسط فرماندار نیوزوم امضا شد، اجرای آن بر مالکان، توسعه دهندگان، پیمانکاران و پیمانکاران فرعی تأثیر می گذارد. مهمتر از همه، استانداردهای روشنی را برای رسیدگی به ادعاهای مربوط به دستور تغییر، تعیین ضربالاجلها و راهحلهای جبرانناپذیر تعیین میکند.
تصویر بزرگ
SB 440 که برای قراردادهای خصوصی که از 1 ژانویه 2026 شروع می شود، لازم الاجرا است، یک فرآیند رسمی حل و فصل ادعا را برای کارهای ناشی از دستورات تغییر در پروژه های خصوصی ایجاد می کند. مفاد کلیدی عبارتند از:
- یک پیمانکار یا پیمانکار فرعی می تواند ادعایی (برای تمدید زمانی یا غرامت اضافی) ارائه دهد و مالک باید ظرف 30 روز اظهارنامه کتبی ارائه دهد که بخش های مورد مناقشه و غیر قابل بحث را شناسایی کند.
- پرداخت بخش های بلامنازع باید ظرف 60 روز پس از صدور پاسخ کتبی مالک انجام شود.
- اگر مالک پاسخ ندهد، یا بخشهایی مورد اختلاف باقی بماند، طرفین باید با یکدیگر ملاقات کرده و مشورت کنند و سپس بقیه مسائل را به میانجیگری غیر الزام آور ارائه کنند.
- مبالغ بلامنازع که به موقع پرداخت نشده اند، 2 درصد در ماه (یا 24 درصد سالانه) سود تعلق می گیرد.
دیدگاه یک پیمانکار
از دیدگاه پیمانکاران و پیمانکاران فرعی، و به ویژه آنهایی که کار تغییر سفارش را انجام می دهند، قانون حمایت های جدیدی ارائه می دهد. همانطور که یک انجمن صنفی قبل از امضای فرماندار بیان کرد:
این لایحه با گسترش چارچوب موفق AB 626 به بخش خصوصی، انصاف و ساختار بسیار مورد نیاز را برای فرآیندهای سفارش تغییر کار خصوصی به ارمغان میآورد. پرداخت به موقع را تضمین میکند، به پیمانکاران اجازه میدهد فرآیندهای پرداخت را آغاز کنند، و میانجیگری غیر الزام آور را در دعاوی پرهزینه ترویج میکند.» – بخش کالیفرنیای شمالی انجمن ملی پیمانکاران برق (NECA)
برای بسیاری از پیمانکاران مانند پیمانکارانی که توسط NECA نمایندگی میشوند، قانون به عنوان مکانیزمی برای یکسان کردن زمین بازی در زمانی که سفارشهای تغییر دامنه، زمانبندی یا هزینه را تغییر میدهند، در نظر گرفته میشود.
تاثیر برای مالکان و توسعه دهندگان
برای مالکان و توسعه دهندگان، SB 440 نظم و انضباط اداری و خواسته های بیشتری را معرفی می کند:
- فرآیندهای بررسی و تایید باید با جدول زمانی قانونی مطابقت داشته باشد.
- الگوهای قرارداد باید به روز شوند تا جدول زمانی ادعای جدید و تعهدات شروع پرداخت را منعکس کنند.
- برنامه ریزی مالی باید پیش بینی کند که مبالغ سفارش تغییر بلامنازع ظرف 60 روز سررسید می شود.
- مدیریت ریسک باید تعلیق کاری بالقوه یا اخطارهای توقف کار را در صورت تاخیر در پرداخت های بلامنازع در نظر بگیرد.
تأثیر برای پیمانکاران و پیمانکاران فرعی
برای پیمانکاران و پیمانکاران فرعی، قانون چشم انداز عملیاتی آنها را تغییر می دهد:
- توانایی صدور ادعاها اهرم قوی تری را در صورت تاخیر در دستورات تغییر ایجاد می کند.
- ممنوعیت روشهای نامحدود «پرداخت در زمان پرداخت» یا «پرداخت در صورت پرداخت» زنجیرههای پرداخت پاییندستی را به تأخیر میاندازد و خطر شکافهای جریان نقدی را کاهش میدهد.
- سیستمهای اسناد، اطلاعیه و ردیابی برای حفظ حقوق تحت اساسنامه حیاتی میشوند.
مراحل بعدی عملی
برای آمادهسازی برای تاریخ لازمالاجرا شدن SB 440 در 1 ژانویه 2026، ذینفعان پروژه باید با بررسی و بازنگری قالبهای قرارداد موجود خود برای ادغام زمانبندیها و رویههای جدید تعیینشده بر اساس قانون، شروع کنند. گردش کار داخلی برای ارسال ادعا، بررسی مالک، و ردیابی پرداخت باید توسعه یا اصلاح شود تا از انطباق با مهلتهای قانونی اطمینان حاصل شود. برنامههای آموزشی برای مدیران پروژه، مدیران و پرسنل حسابداری ضروری است تا تیمها اسناد و الزامات رویهای برای سفارشهای تغییر و ادعاهای پرداخت را درک کنند. در نهایت، استراتژیهای بودجهبندی و جریان نقدی باید به گونهای تنظیم شوند که شرایط پرداخت 60 روزه برای مبالغ بلامنازع را برآورده کنند.
به نظر می رسد SB 440 به طور قابل توجهی پویایی پرداخت را در پروژه های ساخت و ساز خصوصی کالیفرنیا تغییر می دهد و موفقیت آن در ترویج پرداخت به موقع و کاهش اختلافات بستگی به این دارد که هر یک از طرفین چقدر این فرآیندهای جدید را به طور مؤثر اجرا کرده و به آن پایبند هستند.
