بازار املاک و مستغلات صنعتی که عموماً به عنوان تأسیسات تولیدی تعریف می شود. مراکز تحقق؛ انبارها؛ تدارکات آخرین مایل؛ و امکانات ذخیره سازی خود، دوره رشد طولانی مدتی را از سال 2019 تا 2023 داشته است که ناشی از تقاضای باورنکردنی برای خریدهای آنلاین ناشی از همه گیری است. طی ده ماه گذشته، صنعت شاهد عادی شدن جای خالی بوده و به دلیل افزایش تورم و نرخ بهره، ساخت و ساز کند شروع شده است. در زیر این واقعیت کوتاهمدت، سیاستهای سیاسی اخیر مانند قانون کاهش تورم در تلاش هستند تا تولیدات ایالات متحده را از طریق مشوقهایی برای خشکی و تقویت مجدد این تسهیلات اشتغالزا تقویت کنند که باید در سالهای آینده به شتاب در صنعت کمک کند. هزینه ساخت و ساز سالانه تولیدی طی سه سال گذشته 300 درصد افزایش یافته و در آوریل 2024 به 233 میلیارد دلار رسیده است. این موج هزینه ها خط لوله تولید فعلی را به 40 میلیون فوت مربع فضای در حال ساخت سوق داده است – که ده درصد کل صنعت را تشکیل می دهد. فضایی که در حال حاضر در سراسر ایالات متحده ساخته می شود.
یکی دیگر از تأثیرات کوتاه مدتی که شرکت ها با آن مواجه هستند، افزایش نرخ جای خالی در این بخش است که در حال حاضر در سه ماهه اول 2024 به 5.8 درصد رسیده است. این افزایش 200 واحدی نسبت به مدت مشابه در سال 2023 است. تکمیل ساخت و ساز مستحکم سهم عمده ای دارد. به این ترتیب، اما ما شاهد عادیسازی شروع ساختوساز بودهایم، که اجازه میدهد جذب جذب شود. Cushman & Wakefield در حال حاضر پیشبینی میکند که جای خالی آن به 6.6 درصد برسد و سپس به حدود پنج درصد کاهش یابد. قابل توجه است که پنج درصد کمتر از میانگین تاریخی بلند مدت است، بنابراین این چرخه اساساً با چرخه های قبلی متفاوت است.
یک تغییر جالب در بازارهای صنعتی کلیدی سنتی با اختلالات بندری در بالتیمور پس از کلید رخ می دهد
فروریختن پل، ناآرامی در کانال سوئز، و تأخیر در کانال پاناما – که هر کدام نیازمند خلاقیت و کانالهای تدارکاتی جایگزین برای جلوگیری یا کاهش تاخیر و وقفه هستند.
تجزیه و تحلیل هزینه های ساخت و ساز برای پروژه های تکمیل شده نشان داده است که صرفه جویی در مقیاس بر مبنای هزینه هر فوت مربع صرفه جویی می کند. هزینه های ساخت و ساز (به استثنای زمین) برای یک پروژه کوچک (109000 فوت مربع (SF)) به طور متوسط 142 دلار به ازای هر sf است که نشان دهنده افزایش 17 درصدی سال به سال است. یک پروژه با اندازه متوسط (475000 SF) به طور متوسط 85 دلار در هر sf است که نشان دهنده افزایش 2.1 درصدی در سال نسبت به سال است. و یک پروژه بزرگ (900000 sf) به طور متوسط 75 دلار در هر sf است که باعث کاهش 4.2 درصدی قیمت در سال نسبت به سال می شود.
در حالی که این میانگینها روندهای جالبی را نشان میدهند، برخی از مناطق جغرافیایی بر اساس بسیاری از عوامل شناسایی شده در بالا، نوسانات بسیار بزرگتر یا کوچکتری را مشاهده کردند. شرکتهای تولیدی برای جلوگیری از ارسال مقادیر زیادی محصول در سراسر اقیانوس، تأسیسات صنعتی را جابهجا کردهاند که باعث افزایش قابلتوجه ساختوساز در مکزیکو سیتی و گوادالاخارا میشود، جایی که نیروی کار کاملاً رقابتی با زمین موجود است. این امکان حمل و نقل به جای حمل و نقل را فراهم می کند. روند مشابهی در کانادا در حال رخ دادن است، با این حال هزینه های نیروی کار و هزینه های واردات مواد گران تر از مکزیک است. بازارهای داغ مستقر در ایالات متحده شامل سینسیناتی، کلیولند، هیوستون و دنور هستند که هر کدام شاهد افزایش هزینه ها در حد متوسط یا بالاتر از میانگین هستند. بازارهایی با کاهش هزینه بیشتر از میانگین شامل گرینزبورو، گرینویل، شیکاگو و مونترال هستند.
نوسانات در بازارها ترکیب پیچیده ای از رقابت است: هزینه نیروی کار در یک بازار خاص، قیمت گذاری کالاها و تورم. خبر خوب این است که در بسیاری از بازارها، هزینه ها در سال 2024 به تعدیل ادامه یافت. قیمت چوب 1.4 درصد، قیمت فولاد 8.4 درصد و قیمت مس 2.9 درصد نسبت به سال گذشته کاهش یافت. این پس انداز تا حدی به توسعه دهندگان منتقل شد. لازم به ذکر است که به دلیل تعطیلی یک کارخانه بزرگ در مکزیک و کاهش عرضه ملی، هزینه بتن 7.4 درصد افزایش یافت.
در حالی که تجارت الکترونیک به عنوان درصدی از فروش به افزایش خود ادامه می دهد، برخی از اثرات کشش به جلو – شرکت هایی که در طول همه گیری زودتر و سریع تر شروع به کار می کنند – بر چشم انداز تقاضا تا نیمه اول سال 2025 تاثیر می گذارد. تصویر رشد جهانی به آرامی بهبود می یابد. احتمالاً منجر به افزایش فعالیت های تولیدی می شود که به نفع املاک و مستغلات صنعتی در سال 2025 و پس از آن خواهد بود. این حرکت کیف پول مصرفکنندگان و بازار کار انعطافپذیر همراه با رشد درآمد واقعی، باید منجر به مصرف ثابتی شود که مستلزم رشد مداوم در بخش املاک و مستغلات صنعتی و ساختوساز است. تولید باید به فعالیت های زیادی برای املاک و مستغلات صنعتی ادامه دهد، اما سال ها طول می کشد تا تأثیرات آن بر اساس بازه زمانی عادی نیاز به تکمیل ساخت و ساز – معمولاً سه تا چهار سال – کاملاً مشاهده شود. پس از تحویل پروژهها، انتظار داریم اشتغال تولیدی افزایش یابد و شرکتهای مکمل نیز ریشهدار شوند.
برای دریافت فهرستی از منابع مورد استفاده در این مقاله، لطفاً با سردبیر تماس بگیرید.
توسط ریچارد جانتز
www.cushmanwakefield.com
ریچارد جانتز، LEEDAP PMP، مدیر اجرایی، پروژه و خدمات توسعه Cushman & Wakefield است. Cushman & Wakefield یک شرکت پیشرو در زمینه خدمات املاک و مستغلات تجاری جهانی برای صاحبان املاک و متصرفان است که تقریباً 52000 کارمند در تقریباً 400 دفتر و 60 کشور جهان دارد. در سال 2023، این شرکت درآمد 9.5 میلیارد دلاری را از خدمات اصلی املاک، تسهیلات و مدیریت پروژه، لیزینگ، بازار سرمایه، و ارزیابی و سایر خدمات گزارش کرد.
