این آخر هفته همه چیز درباره The Rise of Gru بود. من به قدری گرو را دوست دارم که وقتی بچه هایم پول می خواهند، بهترین کمربند صدای گرو مانند من جواب می دهد:حالا، می‌دانم که شایعاتی وجود دارد که بانک دیگر به ما کمک مالی نمی‌کند… از نظر پول، ما پول نداریم.» و این دقیقاً همان چیزی است که بسیاری از وام دهندگان در مورد پروژه‌های آسیب‌دیده می‌گویند زمانی که مالک نتواند پرداخت نهایی را انجام دهد و پیمانکار برای تأمین بودجه به بانک نگاه می‌کند: “ما هیچ پولی برای شما پیمانکار نداریم!”
در BCD Associates., LLC v. Crown Bank, CA No. رابطه الزام آور مشروط به شرایط قراردادهای وام ساخت و ساز با مالک.
این پروژه شامل 13 میلیون دلار وام ساخت و ساز بین وام دهنده و مالک برای بازسازی یک هتل بود. مالک و پیمانکار یک قرارداد AIA برای خدمات مدیریت ساخت و ساز منعقد کردند. در طول ساخت و ساز، پیمانکار درخواست های پرداخت را به وام دهنده ارائه می دهد، که فاکتورها را برای پرداخت بررسی و تایید می کند. سپس وام دهنده 90% درخواست پرداخت تایید شده را می پردازد و 10% باقی مانده را به عنوان بازپرداخت نگه می دارد. قرار بود به پیمانکار پس از تکمیل، احتباس نهایی پرداخت شود که مطابق با شرایط قرارداد AIA دریافت نکرد.
در حالی که پیمانکار ادعاهای متعددی را علیه وام دهنده مطرح کرد – از جمله نقض قرارداد، غنی سازی ناعادلانه، خلع تعهد و ارائه نادرست – در نهایت دادگاه دریافت که وام دهنده تعهدات قراردادی به پیمانکار را نقض کرده است. دادگاه با اعمال قانون نیوجرسی تصمیم گرفت:
اسناد کنترل کننده تعهد وام و قرارداد وام هستند. دادگاه تشخیص می دهد که (پیمانکار) یک طرف نامگذاری شده در این قراردادها نیست. علاوه بر این، دادگاه اذعان می کند که موافقت نامه وام به طور خاص مقرر می دارد که هیچ ذینفع شخص ثالثی برای موافقت نامه وام وجود ندارد. ولی، قراردادی، واقعی و عملی، (پیمانکار) ذینفع شخص ثالث مورد نظر برای تعهد وام و قرارداد وام است. علاوه بر این، (مالک) و (قرض دهنده) با (پیمانکار) به عنوان ذینفع شخص ثالث در قراردادهای قابل اجرا رفتار می کنند.
دادگاه انتخاب وام دهنده را مهم تشخیص داد “مرد وسط را قطع کن” با پرداخت مستقیم به پیمانکار در هر زمان. در نهایت، دادگاه همچنین مبنای کافی برای یافتن به نفع پیمانکار در مورد ادعاهای غنای ناعادلانه و معافیت وعده‌ای را پیدا کرد، اما نتوانست به دلیل ارائه نادرست مطالبات خود را جبران کند.
درس های آموخته شده. برای پیمانکاران، تصمیم در همکاران BCD یادآوری خوبی است که به دنبال منابع مالی فراتر از مالک باشید. حتی اگر وام دهنده پروژه بگوید بودجه دیگری وجود ندارد، با این وجود ممکن است بانک در طول پروژه پرداخت های مستقیم به پیمانکار را انجام داده باشد. برای مالکان و وام دهندگان، آگاه باشید که اقدامات شما ممکن است علیرغم بیان واضح در اسناد وام، ذینفعان شخص ثالث ایجاد کند.
