پست مهمان امروز یکی از وکلای ساختمانی و دوستان مورد علاقه من، شریک Burr ند نیکلسون در دفتر ما در کلمبیا، SC است. ند به طور مرتب از مشتریان در دعاوی نقص ساختمانی و جبران خسارت، اختلافات سازنده/فروشنده، و دعاوی مربوط به پوشش بیمه ای نمایندگی می کند. او همچنین یک واسطه گواهی کارولینای جنوبی است. ند را می توان از طریق nnicholson@burr.com یا (803) 799-9800 تماس گرفت.
اگر شما یک سازنده خانه، توسعه دهنده مسکن مسکونی، بیمه گر صنعت ساخت و ساز، یا هر یک از شرکت کنندگان متعدد در صنعت ارائه مسکن مقرون به صرفه و مناسب برای شهروندان کارولینای جنوبی هستید، از قبل می دانید که دادگاه های کارولینای جنوبی برای دهه ها تبلیغ را در اولویت قرار داده اند. مصرف کننده (یعنی, خریدار خانه) حقوق معمولاً با هزینه ارائه دهندگان مسکن. ذاتاً هیچ اشکالی در آن وجود ندارد. هدف قابل ستایش است اما مانند بسیاری از موارد، اجرای آن برای صنعت ساخت و ساز مسکونی بسیار پرهزینه بوده است، زیرا شاکی باهوش از مناطق خاکستری استفاده کرده است که به ناچار در سیستم قضایی ما ایجاد شده است.
برای مثال، سال‌ها پیش یکی از قاضی دادگاه عالی کارولینای جنوبی با افتخار اظهار داشت که «کارولینای جنوبی، هم از طریق دادگاه‌ها و هم از طریق قوه مقننه، قبلاً در حمایت از مصرف‌کنندگان، به‌ویژه در زمینه ساخت و ساز خانه، پیشتاز بوده است». رینولدز علیه گروه رایلند، شرکت., 531 SE2d 917, 921 (SC 2000). همچنین برای سازندگان و بیمه‌گران پوشیده نیست که قوانین مسئولیت تضامنی کارولینای جنوبی به این معنی است که اگر سازنده فقط 1% در ایجاد نقص ساختمانی سهل انگاری کند، سازنده همچنان می‌تواند با 100% خسارت در دادگاه گیر کند. این را به سازنده واگذار می کنیم تا تلاش کند و از طرف های سهل انگار دیگر جمع آوری کند.
بنابراین جای تعجب نیست که در کارولینای جنوبی و در سطح ملی، سازندگان خانه سعی کرده اند با درج بندهای داوری در قراردادهای ساخت و ساز و فروش خود، انصاف اقتصادی را به میز تحمیل کنند. داوری یک روش حل اختلاف خصوصی است که در آن طرفین قرارداد توافق می‌کنند که به جای مراجعه به دادگاه در یک دعوی عمومی، هر اختلافی توسط شخص ثالث بی‌طرف، معمولاً یک وکیل، به شیوه‌ای غیررسمی‌تر و کم‌هزینه‌تر از دادگاه رسیدگی شود. سیستم. معمولا سازندگان خانه تلاش می کنند تا اطمینان حاصل کنند که داوران آگاه در دنیای ساخت و ساز در مورد چنین اختلافاتی تصمیم گیری می کنند تا کارشناسان واقعاً در مورد اختلافات تصمیم بگیرند.
جای تعجب نیست که وکلای شاکی عموماً داوری را دوست ندارند، زیرا آنها تمایل دارند بر این باورند که صاحبان خانه های موکلشان توسط هیئت منصفه یا قاضی که متخصص ساخت و ساز نیستند، منصفانه تر رفتار می کنند و شاید در یک پرونده نزدیک با مصرف کننده همدردی بیشتری داشته باشند. به همین دلیل، در دادگاه ها به طور مداوم به بندهای داوری حمله می شود زیرا مالکان سعی می کنند راه های خلاقانه ای برای دور زدن داوری الزام آور بیابند.
برحذر بودن! دادگاه عالی کارولینای جنوبی در 14 سپتامبر 2022 یکی از آن دور زدن های خلاقانه را پذیرفت. دامیکو علیه لنار کارولینا، LLC، و همکاران، Op. شماره 28114. در دامیکو، سازنده خانه به طرز ماهرانه ای بندهای گارانتی ویژه، بندهای داوری و سایر اسناد قرارداد را ادغام کرده بود تا طرح و روندی واضح و قابل اعتماد را برای خریدار خانه و سازنده خانه برای حل اختلاف توسط داوری دنبال کند. یا اینطوری بود که سازنده خانه فکر می کرد.
در کمال تعجب سازنده، دادگاه اعلام کرد که بندهای داوری “غیر وجدان” بوده و در نتیجه قابل اجرا نیستند. تنها راهی که دادگاه توانست به این نتیجه برسد این بود که شرط داوری در این مورد چنین بود نه می گویند که مسائل لازم الاجرا بودن شرط داوری برای داور، نه دادگاه ها، تصمیم بگیرند. (اگر یک بند چنین می گوید، دادگاه باید متوقف شود و در مورد آن موضوع به داور موکول شود.) متأسفانه برای سازنده خانه در این مورد، بند داوری مفصل آن یک ایست بازرسی را از دست داده است، که در را برای دادگاه باز کرد تا به خود بند حمله کند. .
و حمله کرد. دادگاه با مهارت یک جنگنده جایزه، موانع قانونی مختلفی را از بین برد که معمولاً ممکن است روند تصمیم گیری خود را به پایان رسانده باشد و به برگزاری بی وجدان راه یابد. دادگاه از ماده الحاقی شرط داوری استفاده کرد که سازنده خانه را فراهم می کرد در تنها گزینه خود می تواند به هر پیمانکار فرعی یا سایر طرف های بالقوه مسئول در داوری بپیوندد. دادگاه اعلام کرد که این مسئله رویه‌ای به ظاهر جزئی، بند را غیرقابل وجدان و غیرقابل اجرا کرده است، زیرا معمولاً شاکی (خریدار خانه) تصمیم می‌گیرد از چه کسی شکایت کند و این ماده آن را از بین می‌برد. دادگاه معتقد بود همچنین می تواند منجر به نتایج متناقض در سایر انجمن ها شود و صاحب خانه را مجبور کند که همان مسائل را در دادگاه طرح کند.
البته، در دنیای واقعی، تقریباً همیشه این احتمال وجود دارد که انجمن های زیادی وجود داشته باشد. صاحب خانه می تواند همیشه شکایت از پیمانکاران فرعی مقصر در دادگاه تحت نظریات دیگر. این همواره روی می دهد. استدلال دیوان در صورت افراط در آن می تواند تقریباً هر شرط داوری را تضعیف کند زیرا خریدار خانه با پیمانکاران فرعی قرارداد ندارد و بنابراین هیچ شرط داوری ندارد.
بنابراین چگونه یک سازنده خانه از دام ایجاد شده توسط دادگاه در آن جلوگیری می کند دامیکو? شاید یک راه حل ممکن باشد اگر سازنده خانه در هر قرارداد فرعی یک ماده داوری را لحاظ کند که به خریدار خانه اجازه می دهد تا علیه یک پیمانکار فرعی و همچنین شرکت در داوری با سازنده خانه درخواست داوری کند. راه دیگر ممکن است اصل حقوقی شناخته شده KISS باشد (این را ساده نگه دارید). قوانین یک انجمن ملی داوری حاکم است و انجام ندهید هرگونه موانع رویه‌ای را که دادگاه می‌تواند به نحوی برای مصرف‌کننده ناعادلانه تفسیر کند، درج کند. و البته، مطمئن شوید که داور، نه دادگاه، تعیین خواهد کرد که آیا یک بند غیر وجدانی است یا خیر.
درس های دیگری نیز وجود دارد که می توان از آنها آموخت دامیکوو سازندگان خانه مطمئناً با دور جدیدی از حملات علیه قراردادهای خود مواجه خواهند شد زیرا وکلا و دادگاه ها شروع به اعمال نظر نه تنها در صنعت خانه سازی، بلکه به طور کلی در معاملات مصرف کننده می کنند.
