من بیش از یک دهه پروژه های ساختمانی بریتانیا را دنبال کرده ام. نادیده گرفتن این الگو در حدود سال 2021 غیرممکن شد.
هر سایت خرده فروشی مشکل نسخه مشابهی را دریافت می کند: توسعه مجدد با کاربری مختلط. تخت را اضافه کنید. در رستوران ها بیندازید. به آن می گویند بازسازی.
روی زمین: فضاهای خرده فروشی که دو بار می میرند.
ماه گذشته، من از یک تبدیل کاربری مختلط در سال 2022 در لستر گذشتم. آپارتمان در بالا، چراغ ها روشن، پرده ها در پنجره ها. طبقه همکف: سه واحد خرده فروشی با کاغذ قهوه ای روی پنجره ها و یک شماره تلفن برای نماینده اجاره.
آپارتمان ها در عرض چند هفته پس از اتمام فروخته شد. فضای خرده فروشی دو سال است که خالی است.
فرمول استفاده ترکیبی که همه از آن استفاده می کنند
چسترفیلد در حال تبدیل ساختمان سابق آیرز به 20 آپارتمان بالای 10 واحد خرده فروشی است. استوک-آن-ترنت می خواهد خانه لومبارد را به مغازه هایی با شش آپارتمان تبدیل کند. نیوکاسل-آندر-لایم در حال تبدیل یک مرکز خرید دهه 1960 به 42 آپارتمان و 10 واحد تجاری است.
فرمول در همه جا وجود دارد: مسکونی در بالا، تجاری در سطح خیابان.
چیپنهام یک طرح 50 میلیون پوندی را برای 225 خانه به اضافه مغازه ها و رستوران ها تصویب کرد. کیپ تاون در حال ساخت مرکز خرید سنترال بلو به مساحت 8000 متر مربع به عنوان بخشی از توسعه مسکونی است.
همان نقشه مکان های مختلف
اعداد
مقیاس تحول عظیم است. تحقیقات نشان می دهد که 12 درصد از مراکز خرید بریتانیا نیاز به تخریب و جایگزینی با طرح های غیر خرده فروشی دارند. 40 درصد دیگر نیاز به استفاده مجدد در مقیاس بزرگ برای افزودن کاربردهای جدید در یک پیشنهاد خرده فروشی تلفیقی دارند.
بیش از نیمی از مراکز خرید بریتانیا نیاز به تغییر اساسی دارد
سرمایه گذاری در جریان است. تراکنش های مراکز خرید در سه فصل اول سال 2024 به 1.3 میلیارد پوند رسید که بالاترین میزان در هفت سال گذشته است. Landsec یک خط لوله 10 میلیون فوت مربعی با کاربری مختلط به ارزش 5 میلیارد پوند در سراسر لندن، گلاسکو و منچستر دارد.
پول به استفاده مختلط اعتقاد دارد.
مشکلی که هیچ کس به آن اشاره نمی کند
من از تبدیل های تکمیل شده با استفاده ترکیبی بازدید کردم.
قسمت های مسکونی پر می شود. مردم به داخل آپارتمان ها نقل مکان می کنند. طبقات بالا زنده می شوند.
اما خرده فروشی طبقه همکف؟ هنوز خالیه.
فروشگاه های سابق دبنهامز داستان را روایت می کنند. تا اوایل سال 2024، 63.5 درصد از این واحدها خالی مانده اند. بریستول دبنهام های قدیمی خود را به بیش از 500 خانه اجاره ای با خرده فروشی و مهمان نوازی در طبقات پایین تبدیل می کند. مسکونی کار خواهد کرد.
خرده فروشی مبارزه خواهد کرد.
خرده فروشی به جرم بحرانی نیاز دارد
خرده فروشی وقتی ایجاد می کنید کار می کند خوشه های خرده فروشی. مردم جایی خرید می کنند که دیگران خرید می کنند. آنها در یک سفر چندین فروشگاه را مرور می کنند. مقایسه می کنند. کشف می کنند.
وقتی 10 واحد خرده فروشی را در یک ساختمان مسکونی پراکنده می کنید، آن اثر خوشه بندی را از دست می دهید.
شما واحدهای فروشگاهی ایزوله را دریافت می کنید که توسط ساکنین آپارتمان احاطه شده اند که هنوز برای خرید واقعی خود به پارک خرده فروشی می روند.
مشکل پارکینگ
برنامه Lombard House استوک-آن-ترنت با مشکل مواجه شد. مقامات بزرگراه نگرانی هایی را در مورد پارکینگ مطرح کردند. آنها بسته های مسافرتی مسکونی و ذخیره سازی دوچرخه را درخواست کردند.
این تنش در هر طرح استفاده مختلط است: ساکنان به پارکینگ نیاز دارند، اما خرده فروشی نیاز به پیاده روی دارد.
شما نمی توانید برای هر دو بهینه سازی کنید. وقتی پارکینگ های مسکونی را در اولویت قرار می دهید، فضا را برای مشتریان خرده فروشی کاهش می دهید. وقتی پارکینگ را برای تشویق پیاده‌روی و حمل‌ونقل عمومی محدود می‌کنید، رقابت خرده‌فروشان با جایگزین‌های قابل دسترس برای خودرو را سخت‌تر می‌کنید.
آنچه برای خرده فروشی کار می کند
من شاهد رونق خرده فروشی در بریتانیا بوده ام. زمانی اتفاق می افتد که شما بسازید محیط های خرده فروشی.
چسترفیلد واترساید آن را به درستی دریافت می کند. این بازسازی 340 میلیون پوندی سایت کارخانه قدیمی تربور، استفاده‌های خرده‌فروشی و تفریحی را در مجاورت حوضه کانال جدید، با مکان‌های مسکونی در نزدیکی اما نه در بالای آن، ارائه می‌دهد.
خرده فروشی جا برای نفس کشیدن دارد. فضاهای تفریحی دلایلی برای بازدید ایجاد می کند. این مکان مسکونی فعالیت عصرگاهی را بدون به خطر انداختن مناطق تجاری اضافه می کند.
جدایی بیش از یکپارچگی اهمیت دارد.
سوال تراکم
نیازهای خرده فروشی موفق تراکم خرده فروشی. برای توجیه سفر به تعداد کافی مغازه نزدیک به هم نیاز دارید. به تنوع نیاز دارید برای افزایش کیفیت به رقابت نیاز دارید.
هنگامی که یک مرکز خرید مشکل ساز را به کاربری مختلط تبدیل می کنید، معمولاً میزان خرده فروشی را کاهش می دهید. شما اعتراف می کنید که فضای اصلی خرده فروشی خیلی زیاد بود.
اما پس از آن شما انتظار دارید که بخش خرده فروشی کوچکتر باقی مانده در جایی که قطعه بزرگتر شکست خورده موفق شود.
ریاضی کار نمی کند
سیستم برنامه ریزی در حال تسریع این امر است
تغییرات در حقوق توسعه مجاز در آگوست 2021 موانع را برطرف کرد. اکنون می توانید املاک تجاری کلاس E را بدون مجوز کامل برنامه ریزی، تا 1500 متر مربع به کاربری مسکونی تبدیل کنید.
این ده برابر محدودیت قبلی 150 متر مربع است.
دولت این امر را با 10.5 میلیارد پوند از طریق صندوق رفاه مشترک بریتانیا، صندوق شهرها و صندوق ارتقاء سطح حمایت کرد. تجزیه و تحلیل نشان می دهد که اکثر پروژه های موفق دارای اجزای مسکن مرکز شهر هستند.
این سیاست استفاده مختلط را تحت فشار قرار می دهد.
این به چه معناست برای ساخت و ساز
شما در حال ساخت واحدهای مسکونی هستید که عملکرد خوبی خواهند داشت. بازار مسکن در مراکز شهرها قوی است. مردم می خواهند در نزدیکی امکانات رفاهی و خطوط حمل و نقل زندگی کنند.
اما شما همچنین در حال ساخت فضاهای خرده فروشی هستید که با معایب ساختاری روبرو هستند:
-
جدا از سایر خرده فروشی ها
-
رقابت با پارک های خرده فروشی تاسیس شده
-
پارکینگ محدود برای مشتریان
-
ردپاهای کوچکتر از آنچه مستاجران لنگر نیاز دارند
-
هزینه های خدمات بالاتر به دلیل پیچیدگی مدیریت استفاده مختلط
شما در حال ایجاد یک جای خالی آینده در سطح زمین هستید.
انتخاب باینری که از آن اجتناب می کنیم
استفاده مختلط همیشه شکست نمی خورد. اما ما آن را در شرایطی به کار می بریم که خرده فروشی به پاسخ متفاوتی نیاز دارد.
وقتی خرده فروشی مشکل دارد، یک انتخاب باینری وجود دارد: آیا این مکان به خرده‌فروشی بهتری نیاز دارد یا باید به‌طور کامل از خرده‌فروشی خودداری کند؟
اگر پاسخ «خرده فروشی را متوقف کنید» است، کل چیز را تبدیل کنید. آن را مسکونی کنید. آن را دفاتر بسازید. آن را صنعتی سبک کنید. به آنچه برای آن مکان مناسب است متعهد شوید.
محله شمالی منچستر دارای نمونه‌های متعددی از ساختمان‌های خرده‌فروشی است که به طور کامل به کاربری مسکونی یا اداری تبدیل شده‌اند. بدون مصالحه خرده فروشی طبقه همکف. بدون هیچ نیمه اقدام آنها تشخیص دادند که این سایت‌های خاص نمی‌توانند خرده‌فروشی مناسب را پشتیبانی کنند و مطابق با آن عمل کردند.
تبدیل ها به این دلیل موفق شدند که تظاهر به چیزی نکردند که نبودند.
اگر پاسخ «خرده فروشی بهتر» است، به درستی روی آن سرمایه گذاری کنید. خوشه بندی را ایجاد کنید. پارکینگ را حل کنید مستاجران لنگر را بیاورید. یک محیط خرده فروشی بسازید که بتواند با جایگزین های خارج از شهر رقابت کند.
موقعیت سازش – برخی مسکونی، برخی خرده فروشی – اغلب هیچکدام را به طور موثر ارائه نمی دهد.
خط لوله
طرح 18.2 میلیون پوندی استلی پلیس نیوکاسل-آندر-لایم، چارچوب بتنی یک مرکز خرید دهه 1960 را حفظ کرده و 42 آپارتمان و 10 واحد تجاری را اضافه می کند.
استفاده مجدد ساختاری هوشمندانه است. مسکونی پر می شود. هومز انگلستان از آن حمایت می کند.
اون 10 واحد تجاری؟ من این را دیده ام آنها خالی می نشینند یا در میان مستاجران کوتاه مدتی که نمی توانند اقتصاد را به نتیجه برسانند، می چرخند.
مستاجران مسکونی هر روز به سردرهای خالی مغازه ها نگاه می کنند و تعجب می کنند که چرا توسعه دهندگان فقط آپارتمان های بیشتری نساخته اند.
سوال
صنعت ساخت و ساز آنچه را که برنامه ریزان و توسعه دهندگان درخواست می کنند ارائه می دهد. شما در حال ساخت با کاربری مختلط هستید زیرا این چیزی است که مورد تایید و تامین مالی قرار می گیرد.
باید بپرسیم: آیا ما فضاهای خرده فروشی می سازیم که می توانند موفق شوند؟
وقتی بین ماه اوت و مارس یک ساختمان را خالی می‌کنید، سیستم‌های MEP جدید را نصب می‌کنید، آثار آتش‌نشانی و آکوستیک را اضافه می‌کنید و 10 واحد خرده‌فروشی ایجاد می‌کنید – آیا فضاهای تجاری مناسب ایجاد می‌کنید یا یک جعبه برنامه‌ریزی را بررسی می‌کنید؟
پاسخ مهم است.
موفقیت چگونه به نظر می رسد
خرده‌فروشی زمانی کار می‌کند که برای واقعیت‌های فعلی خرده‌فروشی ساخته شده باشد:
-
واحدهای بزرگتر برای فروشگاه های دسته بندی
-
دسترسی عالی به وسیله نقلیه و پارکینگ
-
خوشه بندی با خرده فروشان مکمل
-
اجاره کمتر که نشان دهنده رقابت آنلاین است
-
شرایط اجاره انعطاف پذیر برای عملیات خرده فروشی مدرن
واحدهای کوچک در طرح‌های کاربری مختلط هیچ یک از اینها را ارائه نمی‌دهند.
جایی که این ما را ترک می کند
من شاهد پیشرفت این پروژه ها از طریق برنامه ریزی و ساخت هستم. اجزای مسکونی سالم هستند. کیفیت ساختمان عالیه اعتبار پایداری در حال بهبود است.
اما ما در حال ایجاد فضاهای خرده فروشی طبقه همکف که برای برآوردن نیازهای برنامه ریزی وجود دارد، نه به این دلیل که کسی باور دارد که پیشرفت خواهند کرد.
نرخ 63.5 درصدی جای خالی در فروشگاه های سابق Debenhams یک هشدار است. اینها مکان های اصلی مرکز شهر با دید بالا هستند. اگر نتوانند مستاجران را جذب کنند، واحدهای کوچکتر در طرح های تبدیل شده چه شانسی دارند؟
شاید کاربری مختلط آینده ای برای مسکونی باشد. شاید این آینده برای دفاتر و اوقات فراغت باشد.
اما برای خرده فروشی؟ دارم تماشا می کنم که تبدیل به گذشته می شود، هر بار یک واحد همکف خالی.
آنچه شما می توانید انجام دهید
اگر روی طرح‌های استفاده ترکیبی کار می‌کنید، بخش خرده‌فروشی را به عقب برگردانید. بپرسید:
خرده فروشی برای چه کسانی است؟ نه “خرده فروشی به طور کلی” – این فضا برای کدام مستاجران کار می کند؟
شواهد چیست؟ فضاهای خرده فروشی با کاربری ترکیبی مشابه را در مکان های مشابه پیدا کنید. اشغالشون چیه؟
طرح پشتیبان چیست؟ وقتی واحدهای خرده فروشی خالی می مانند، چه اتفاقی می افتد؟ آیا آنها می توانند به کاربردهای دیگر تبدیل شوند؟
صنعت ساخت و ساز آنچه را که از آن خواسته می شود می سازد. شما دانش و تجربه سایت برای به چالش کشیدن مفروضات را دارید.
از آن استفاده کنید.
در حال حاضر، ما در حال ساختن جلوی مغازه های خالی فردا هستیم. فضاهایی که در اسناد برنامه ریزی خوب به نظر می رسند اما در واقعیت نمی توانند مستاجران را جذب کنند.
خرده فروشی به محیط های خرده فروشی نیاز دارد. مسکونی نیست و خرده فروشی برای برآورده کردن کمیته های برنامه ریزی بسته شده است.
هر چه زودتر از مصالحه دست برداریم، زودتر می توانیم مراکز شهری بسازیم که کارساز هستند.
