بازار مسکن ایران در سال ۱۴۰۴ یکی از پرچالش‌ترین و درعین‌حال پرابهام‌ترین دوران خود را سپری می‌کند. با گذشت چند ماه از ابتدای سال، آمارها نشان می‌دهد روند رشد قیمت‌ها هنوز متوقف نشده، اما سرعت آن نسبت به سال قبل کاهش یافته است. در همین حال، تحلیل‌ها و پیش‌بینی‌ها از آینده‌ی بازار دو مسیر کاملاً متفاوت را نشان می‌دهند؛ گروهی از کارشناسان از احتمال اصلاح و کاهش قیمت سخن می‌گویند و گروهی دیگر معتقدند فشارهای تورمی اجازه‌ی افت محسوس را نمی‌دهد.
روند فعلی و داده‌های رسمی
گزارش‌های ماهانه‌ی بانک مرکزی از بازار مسکن تهران نشان می‌دهد تورم بخش مسکن در خرداد و تیر ۱۴۰۴ به ترتیب حدود ۳۹ و ۳۸.۴ درصد بوده است. این ارقام به‌خوبی نشان می‌دهند که اگرچه شیب رشد نسبت به سال ۱۴۰۲ و اوایل ۱۴۰۳ کمتر شده، اما سطح قیمت‌ها همچنان بالاست.
مرکز آمار ایران نیز در گزارش شاخص قیمت مصرف‌کننده، از افزایش مداوم هزینه‌ی اجاره و خرید ملک خبر داده و سهم مسکن را در تورم کل حدود ۳۵ درصد برآورد کرده است. این یعنی مسکن هنوز یکی از موتورهای اصلی تورم در کشور است و کوچک‌ترین تغییر در آن می‌تواند شاخص کل را جابه‌جا کند.
متغیرهای تعیین‌کننده در بازار مسکن
۱. تورم عمومی
وقتی نرخ تورم عمومی بالای ۳۰ تا ۴۰ درصد است، مردم معمولاً برای حفظ ارزش دارایی خود به سمت بازارهایی مانند مسکن می‌روند. در چنین شرایطی حتی اگر تقاضای مصرفی کاهش یابد، تقاضای سرمایه‌ای جای آن را پر می‌کند و قیمت‌ها بالا می‌مانند.
۲. نرخ ارز
تجربه نشان داده نوسانات دلار اثر مستقیمی بر قیمت زمین و ساختمان دارد. اگر دلار صعود کند، انتظارات تورمی افزایش می‌یابد و سرمایه‌گذاران ترجیح می‌دهند در بازار ملک بمانند. اما در صورت ثبات یا کاهش نرخ ارز، احتمال آرامش نسبی در بازار مسکن بیشتر می‌شود.
۳. هزینه ساخت و مصالح
طی یک سال گذشته، قیمت سیمان، فولاد و نیروی کار همچنان روند صعودی داشته است. این موضوع باعث شده هزینه تمام‌شده‌ی ساخت بالا برود و در نتیجه، حتی در شرایط رکود تقاضا نیز فروشندگان حاضر به کاهش قیمت نباشند.
۴. قدرت خرید مردم
کاهش توان مالی خانوارها یکی از معدود عوامل بازدارنده‌ی رشد قیمت است. در بخش‌هایی از بازار، به‌ویژه در مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای کوچک، کاهش تقاضای مصرفی می‌تواند باعث ثبات یا حتی افت قیمت شود.
۵. سیاست‌های دولتی
تصمیماتی مانند افزایش سقف وام، انتشار اوراق مسکن، یا سیاست‌های مالیاتی (مثل مالیات بر خانه‌های خالی و عایدی سرمایه) می‌توانند مسیر بازار را تغییر دهند. تا کنون اجرای این سیاست‌ها محدود و ناپیوسته بوده و اثر معناداری بر کاهش قیمت‌ها نداشته است.
تضاد دیدگاه‌ها در تحلیل‌ها
در تحلیل‌های منتشرشده از منابع داخلی، دو رویکرد اصلی دیده می‌شود:
- گروه اول معتقدند بازار به سقف قیمتی خود نزدیک شده و احتمال کاهش ۲۰ تا ۳۰ درصدی تا پایان سال وجود دارد. استدلال آن‌ها کاهش معاملات، افزایش عرضه در برخی پروژه‌های نیمه‌تمام و ضعف قدرت خرید است.
- گروه دوم این دیدگاه را خوش‌بینانه می‌دانند و تأکید می‌کنند تا زمانی که تورم عمومی کنترل نشده و هزینه‌ی ساخت بالا باقی بماند، کاهش محسوس قیمت بعید است. به باور این گروه، حتی در صورت افت نسبی تقاضا، بازار در نهایت به سمت تثبیت یا رشد هم‌سطح با تورم خواهد رفت.
سناریوهای محتمل برای ادامه سال ۱۴۰۴
۱. سناریوی پایه؛ تثبیت یا رشد ملایم: در این سناریو، قیمت‌ها تا پایان سال بین ۵ تا ۳۰ درصد نسبت به ابتدای ۱۴۰۴ افزایش می‌یابند. علت اصلی آن، تورم ساختاری اقتصاد و تداوم انتظارات تورمی است. این مسیر محتمل‌ترین حالت برای شهرهای بزرگ، به‌ویژه تهران، در نظر گرفته می‌شود.
۲. سناریوی خوش‌بینانه؛ اصلاح محدود: اگر نرخ ارز ثابت بماند و عرضه از طریق طرح‌های دولتی افزایش یابد، می‌توان انتظار داشت قیمت‌ها در برخی مناطق بین ۱۰ تا ۲۰ درصد کاهش پیدا کنند. با این حال، چنین افتی بیشتر به شکل تعدیل موقت و منطقه‌ای رخ خواهد داد، نه کاهش سراسری.
۳. سناریوی بدبینانه؛ جهش تورمی مجدد: در صورت جهش ارزی یا رشد دوباره نقدینگی، بازار مسکن می‌تواند وارد موج جدیدی از افزایش قیمت شود. در این حالت، رشد ۳۰ تا ۶۰ درصدی نیز دور از ذهن نیست؛ هرچند چنین جهشی تبعات سنگینی برای اقتصاد خواهد داشت.
پیش‌بینی نهایی
با توجه به مجموعه داده‌های رسمی، شرایط کلان اقتصادی و تجربه سال‌های گذشته، محتمل‌ترین مسیر برای بازار مسکن در سال ۱۴۰۴، تثبیت نسبی همراه با رشد ملایم قیمتی است. میانگین قیمت مسکن در شهرهای بزرگ احتمالاً تا پایان سال در بازه‌ی ۵ تا ۳۰ درصد بالاتر از ابتدای سال قرار می‌گیرد. مناطق مرکزی و لوکس ممکن است رشد بیشتری داشته باشند، در حالی‌که مناطق حاشیه‌ای یا کم‌تقاضا حتی کاهش اندک را تجربه کنند.
به زبان ساده، با این روند نه ریزش بزرگی در راه است و نه جهش ناگهانی؛ بازار به سمت «رشد آرام» می‌رود؛ رشدی که با تورم هم‌جهت است، نه فراتر از آن.
منبع: https://makanhomes.com/buying-new-apartment-in-karaj/
